购房过程中，总会出现各种情形，比如当和我们签约的不是真正的产权人，我们又该如何保护自己的权益呢?

　　伴随着物质文化生活水平的提高，部分居民迫切需要改善居住条件。但在购房过程中，总会出现各种情形，比如当和我们签约的不是真正的产权人，我们又该如何保护自己的权益呢?

　　基本案情

　　2018年1月，买方张某与卖方林某峰的代理人林某凤签订了一份《房屋买卖合同》，合同备注条款约定：“买、卖双方都清楚物业产权系卖方林某峰所有，现由其亲姐姐，代理人林某凤代理其签阅相关文件及条约，并保证产权人在签署本合同五日内补签本合约，如日后产权人以不在场为由不能回来签署本合约，其违约责任由代理人林某凤承担。”合同签订当日，买方张某将定金8万元托管至房产中介公司。此后，买方张某催促代理人林某凤和房产中介公司找卖方林某峰补签涉案合同，但卖方林某峰拒绝签署。买方张某诉至法院，请求：卖方林某峰及代理人林某凤支付违约金36万元(按总房价20%计算)并返还定金8万元。

　　法条释义

　　1.《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

　　2.《 高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

　　案例分析

　　本案中，代理人林某凤未经涉案房屋所有权人卖方林某峰的授权，以卖方林某峰的名义签订涉案房屋买卖合同，其行为构成无权代理。作为实际行为人，林某凤须承担责任。在该案件中，法院判决解除该合同，中介方返还定金8万元。就违约金方面，代理人林某凤称违约金过高，无法承担，法院综合考虑到在签订合同时买方张某也未尽审慎义务，其对涉案合同无法实际履行存在一定的过错，因此将违约金调整为15万元。

　　法务建议

　　1.当签约方为代理人时，须要求其提供公证委托书，并咨询公证处查验真假，并核验委托书主体、权限、期限，留存原件。

　　2.当无法提供公证委托书时，须让代理人签署《代理人关于代理权的承诺书》，在产权人追认前(即补公证授权委托书或在合同上补签字)，为规避风险，建议一律将款项托管在中介处。

　　3.当代理人签约后，产权人不补授权、不履行合同、甚至还主张合同无效时，虽然合同已无法继续履行，但仍可根据合同相对性原则(谁签字，谁负责)，要求代理人承担违约责任。

来源：深网房产